SOHO中国)中期净利大降近五成 写字楼租赁市场遇冷?

2019-09-14 投稿人 : www.jfbar.com 围观 : 1120 次

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今天中午,SOHO中国(.HK)发布了上半年的业绩报告。令人震惊的是,今年上半年,公司实现净利润5.65亿元(人民币,下同),去年同期为11.1亿元,同比增长48.9%。一年下降。在一线城市空置率上升的情况下,写字楼租赁市场是否冷淡?

具体来说,今年上半年,公司实现营业额约8.89亿元,同比增长约4.75%;营业成本1.77亿元,下降13.16%;毛利润7.11亿元,同比增长10.42%;净利润5.65亿元,同比下降48.36%;每股收益10.9点,不分红。

自今年第一季度以来,该公司的股价一路走低,但中期净利润下滑至资本市场的表现并无波澜。截至今日收盘,该公司的股价收于2.3港元,下跌1.29%,成交额为1096.5万港元,最新总市值为119.58亿港元。

根据数据,SOHO中国由SOHO中国主席潘石屹和首席执行官张欣于1995年创立。该公司主要从事办公物业业务,并在北京和上海的城市中心开发和持有高端商业地产。目前,SOHO中国已成为北京和上海最大的办公楼开发商,总开发面积达500万平方米。 2015年,公司推出SOHO3Q,SOHO3Q已成为中国最大的共享办公室运营商。

净利润异常是由建筑物的出售引起的

在营业额略有增加,营业成本大幅下降及毛利增加的情况下,SOHO中国上半年的净利润同比下降近50%。原因是去年其他收入异常。

据“中国日报”报道,该公司与独立第三方签署协议,在去年出售其凌空SOHO项目,该交易于去年完成。排污SOHO项目的净利润为9.88亿元。收入包含在年中报告中,但今年上半年没有发生此类交易,导致净利润同比大幅下降。

剔除出售项目租金收入的影响,公司2018年上半年营业额为7.95亿元,同比增加88亿元,增长11.8%。同样,扣除整个项目销售产生的非经常性利润,2018年上半年归属于公司股东的净利润约为4.06亿元,而今年同期为5.65亿元。

通过这种方式,SOHO中国的净利润在今年年中下降了近50%,这并不能反映中国写字楼租赁市场的低迷。甚至可以认为整体写字楼租赁市场正在改善,但情况确实如此吗?

写字楼租赁市场面临压力

今年上半年,中国经济面临下行压力,大国之间多次贸易谈判,汇率波动以及市场信用风险增加。许多因素使得中国的许多公司面临很多挑战。业务发展的需求和力量传递到办公室租赁市场,行业的繁荣程度是不言而喻的。

在年中报告中,该公司引用戴德梁行的市场研究报告称,2019年上半年,北京甲级写字楼的空置率略有上升,二季度末的平均租金与去年同期相比有所下降年初;空置率更加明显,平均租金也高于北京市场。

这样,写字楼租赁市场在今年上半年面临压力。然而,SOHO中国表示,由于其核心资产状况和先进的物业管理,其在北京和上海的成熟物业租金在2019年上半年增加,空置率低于北京和上海市场的平均水平。

该公司还透露,今年上半年,其稳定投资物业的平均入住率达到约94%,而2月份开始出租的古北SOHO也达到约45%。位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO也将于今年第三季度完工。该公司认为,它将大幅增加SOHO中国自我维持物业的可出租面积,并提供更多租金收入。

另一方面,该公司近年来一直在销售其商业项目,但其中大部分项目位于上海:

2014年2月,SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股;

2014年9月,上海凌空SOHO半项目以30.5亿元的价格出售给携程网;

2015年9月,公司宣布撤销上海外滩金融中心项目,并以84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团(.HK)出售外滩项目全部股权;

2016年7月,SOHO世纪广场以人民币32.97亿元出售;

2017年6月,上海虹口SOHO以35.73亿美元的价格被出售给吉宝置业,并出售SOHO;

据介绍,该公司的光华路SOHO二期,SOHO天山广场也有意出售。

2012年,潘石屹宣布SOHO中国已经从“销售”转变为“自我维持”物业,公司的业务重点一直是租赁业务。然而,SOHO中国近年来已经看到了上述行动。这是一个怀疑的问题。这是对其自身管理水平的简单调整,还是春河水暖鸭的先知,反映了其在整个办公室租赁市场的看跌情绪?

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今天中午,SOHO中国(.HK)发布了上半年的业绩报告。令人震惊的是,今年上半年,公司实现净利润5.65亿元(人民币,下同),去年同期为11.1亿元,同比增长48.9%。一年下降。在一线城市空置率上升的情况下,写字楼租赁市场是否冷淡?

具体来说,今年上半年,公司实现营业额约8.89亿元,同比增长约4.75%;营业成本1.77亿元,下降13.16%;毛利润7.11亿元,同比增长10.42%;净利润5.65亿元,同比下降48.36%;每股收益10.9点,不分红。

自今年第一季度以来,该公司的股价一路走低,但中期净利润下滑至资本市场的表现并无波澜。截至今日收盘,该公司的股价收于2.3港元,下跌1.29%,成交额为1096.5万港元,最新总市值为119.58亿港元。

根据数据,SOHO中国由SOHO中国主席潘石屹和首席执行官张欣于1995年创立。该公司主要从事办公物业业务,并在北京和上海的城市中心开发和持有高端商业地产。目前,SOHO中国已成为北京和上海最大的办公楼开发商,总开发面积达500万平方米。 2015年,公司推出SOHO3Q,SOHO3Q已成为中国最大的共享办公室运营商。

净利润异常是由建筑物的出售引起的

在营业额略有增加,营业成本大幅下降及毛利增加的情况下,SOHO中国上半年的净利润同比下降近50%。原因是去年其他收入异常。

据“中国日报”报道,该公司与独立第三方签署协议,在去年出售其凌空SOHO项目,该交易于去年完成。排污SOHO项目的净利润为9.88亿元。收入包含在年中报告中,但今年上半年没有发生此类交易,导致净利润同比大幅下降。

剔除出售项目租金收入的影响,公司2018年上半年营业额为7.95亿元,同比增加88亿元,增长11.8%。同样,扣除整个项目销售产生的非经常性利润,2018年上半年归属于公司股东的净利润约为4.06亿元,而今年同期为5.65亿元。

通过这种方式,SOHO中国的净利润在今年年中下降了近50%,这并不能反映中国写字楼租赁市场的低迷。甚至可以认为整体写字楼租赁市场正在改善,但情况确实如此吗?

写字楼租赁市场面临压力

今年上半年,中国经济面临下行压力,大国之间多次贸易谈判,汇率波动以及市场信用风险增加。许多因素使得中国的许多公司面临很多挑战。业务发展的需求和力量传递到办公室租赁市场,行业的繁荣程度是不言而喻的。

在年中报告中,该公司引用戴德梁行的市场研究报告称,2019年上半年,北京甲级写字楼的空置率略有上升,二季度末的平均租金与去年同期相比有所下降年初;空置率更加明显,平均租金也高于北京市场。

这样,写字楼租赁市场在今年上半年面临压力。然而,SOHO中国表示,由于其核心资产状况和先进的物业管理,其在北京和上海的成熟物业租金在2019年上半年增加,空置率低于北京和上海市场的平均水平。

该公司还披露,今年上半年,其稳定投资物业的平均入住率达到约94%,而2月份开始出租的古北SOHO也达到约45%。位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO也将于今年第三季度竣工。公司认为,将大幅增加SOHO中国自持物业的可出租建筑面积,贡献更多的租金收入。

另一方面,该公司近年来一直在销售其商业项目,但这些项目大多位于上海:

2014年2月,SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元的价格出售给金融街控股;

2014年9月,上海凌空SOHO半项目以30.5亿的价格出售给携程网;

2015年9月,公司宣布退出上海外滩金融中心项目,并以84.93亿元的价格将外滩项目全部股权出售给其股东之一浙江复星国际集团(.HK);

2016年7月,SOHO世纪广场以32.97亿元成交;

2017年6月,上海虹口SOHO以35.73亿美元出售给吉宝置地,凌空SOHO出售;

据介绍,该公司光华路SOHO二期、SOHO天山广场也有意出售。

2012年,潘石屹宣布,SOHO中国已从“销售”房地产转型为“自给自足”房地产,公司的业务重心一直放在租赁业务上。不过,SOHO中国近年来也出现了上述行为。这是一个值得怀疑的问题。是对自身管理水平的简单调整,还是春江水暖鸭的预言者,反映出其在整个写字楼租赁市场的看跌态度?